近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(x站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的iàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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